珺牛策略
6月19日至20日，2025年上海第五批次集中供地以挂牌方式出让6宗涉宅地块，总起始价高达192.5亿元，这也是上海今年迄今为止最大规模的土拍。
6月19日为此次土拍首日，共5宗地块成交，合计成交金额约191亿元。其中，保利发展（600048）以30.79%的溢价率摘得杨浦东外滩地块，楼面价创下区域新高，成为杨浦新“地王”；此外，中建八局吞下宝山“巨无霸”组合用地，大华、建发也各有斩获。
95轮竞价、溢价率超30%珺牛策略，保利摘杨浦新“地王”
6月19日关注度最高的要数杨浦地块的拍卖，该地块经过95轮竞争，最后保利发展以35亿元获得该地块，楼面价9.55万元/平方米，溢价率30.79%。
杨浦地块之所以关注度高，因为地段价值优厚。该地块位于杨浦内环内，距离18号线平凉路12号线江浦路站大约500米，距十二年一贯制的区重点学校上海市市东实验学校(上海市市东中学)直线距离约700米，附近有百联滨江购物中心、东方渔人码头等商业配套，还有上海交通大学医学院附属新华医院等医疗配套。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“这幅土地吸引6个竞买人参与，叫价过程相当激烈，虽然没有达到中止价，但是楼面价超9万元/平方米达到了预期。毕竟近10万的楼面价未来售价至少14万元/平方米起，拿下这幅地块后，保利也将继续深耕杨浦。”
值得关注的是珺牛策略，该地块附近分布有招商.桐安里、瑞安.翠湖滨江、中信泰富杨浦滨江项目、保利外滩序BUND45等项目，尤其是保利外滩序BUND45的热销成为保利高溢价拿地的支撑。
据悉，保利外滩序BUND45于2024年12月开盘，推出74套房源，均价12.9万元/平方米，触发积分，当日售罄，而该项目二期也将在6月28日开盘。此外，招商.桐安里和瑞安.翠湖滨江均为风貌别墅项目，招商.桐安里70套房源待入市；瑞安.翠湖滨江于2024年7月开盘，推出90套房源，均价21万元/平方米。
除了杨浦地块外，6月19日，保利发展还摘得闵行区颛桥地块，成交价约31.40亿元，成交楼面价为38775元/平方米，溢价率12.95%。也就是说，仅一日，保利发展已经在上海“挥金”66.4亿元。
中建八局约82亿鲸吞宝山“巨无霸”组合用地
上海本批次土拍中体量最大的地块为宝山区组合用地，由中建八局竞得，成交价约81.95亿元，成交楼面价为25488元/平方米，溢价率1.17%。
这组地块编号为2025045h6，涵盖90-01、91-01、92-01、93-01、94-01与87-01，总出让面积接近10万平方米，总起始价高达81亿元，为本轮土拍体量最大、规划要求最严、开发难度最高的一宗地块。
该组合地块包括1幅商办地块和5幅住宅地块，其中商办地块要求建一宗250米超高地标商办塔楼地块，须100%自持商业、40%自持办公；其余五幅为高密度住宅用地，要求中小套占比不低于40%，装修标准不低于3000元/平方米。目前，周边新房项目像保利海上瑧悦、中环铂樾等，均价在6.5万–6.8万元/平方米。
同一天成交的另外两宗地块位于五大新城区域。其中，青浦区徐泾地块由大华以底价摘得，成交价约30.53亿元，成交楼面价为26843元/平方米；金山区金山新城地块由建发竞得，成交价约12.69亿元，成交楼面价为14827元/平方米，溢价率9.8%。
中指研究院上海数据总经理张文静表示：“上海五批次土拍热度持续，各优质地块未来将为区域发展提供高品质住房。随着优质新房供应不断加大，叠加政策效应的持续释放珺牛策略，上海房地产市场或将愈加稳固。”
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